ქალაქის პროფილი

შეჯამება

საცალო ვაჭრობის სექტორს საქართველოს მშპ-ში ერთ-ერთი ყველაზე დიდი წილი შეაქვს.

საცალო ვაჭრობა წარმოადგენს საქართველოს ეკონომიკის ერთ-ერთ ყველაზე მსხვილ სექტორს, რომელმაც, 2015 წლის წინასწარი მონაცემებით, ქვეყნის მთლიანი შიდა პროდუქტის 9.4% შეადგინა. სექტორის საშუალო წლიური ზრდა 11% იყო 2019-2015 წლებში. საბითუმო ვაჭრობასთან ერთად საცალო ვაჭრობის სექტორი შეადგენს ეკონომიკის დაახლოებით 15%-ს. ვაჭრობის სექტორზე მოდის ქვეყანაში დასაქმებული ადამიანების 19% (143,187 ადამიანი 2015 წლის მეოთხე კვარტალის მონაცემებით).

საცალო ვაჭრობის სექტორის ზრდასთან ერთად გაიზარდა ერთ სულ მოსახლეზე წლიური სამომხმარებლო ხარჯებიც. 2006 წელს ერთ სულ მოსახლეზე წლიური სამომხმარებლო ხარჯები 675 ლარს შეადგენდა, 2015 წლის მონაცემებით კი აღნიშნული მაჩვენებელი 1.96-ჯერ არის გაზრდილი და 1,322 ლარს უტოლდება (დაახლოებით 581 აშშ დოლარი). საზღვარგარეთის ბაზრებთან შედარებით ეს საკმაოდ დაბალი მაჩვენებელია, რაც ხარჯების სტრუქტურაშიც აისახება: განვითარებულ ქვეყნებთან შედარებით სამომხმარებლო ხარჯებში მნიშვნელოვანი წილი უჭირავს საკვებ პროდუქტებზე გაწეულ ხარჯებს (60% 2015 წელს), თუმცა ცხადად ჩანს აღნიშნული წილის კლებადი დინამიკა (69% 2006 წელს).

თბილისი კვლავ რჩება კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის მთავარ მიმწოდებლად საქართველოს სამ ძირითად ქალაქს შორის.

2015 წელს საქართველოს კომერციული უძრავი ქონების მიწოდება (თბილისში, ბათუმსა და ქუთაისში) 11%-ით გაიზარდა და 1,230,000 მ2-ს გადააჭარბა. ქვეყნის მასშტაბით კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე ჯერ კიდევ დომინირებს  ძველი სტილის ფართები, თუმცა, თანამედროვე სავაჭრო ცენტრების მიწოდება სწრაფად იზრდება. 2015 წლის სექტემბერში თბილისში გაიხსნა სავაჭრო ცენტრი „ისთ ფოინთი“, ჯამური გასაქირავებელი ფართით -  71,780 მ2, რის შედეგადაც თანამედროვე სავაჭრო ფართების წილი მთლიან მიწოდებაში 16%-დან 25%-მდე გაიზარდა.

საქართველოს კომერციული უძრავი ქონების უდიდესი ნაწილი - 77% - კონცენტრირებულია თბილისში, რომელსაც ბათუმი (12%) და ქუთაისი (11%) მოჰყვება. ფაქტობრივად, ამ ქალაქების გარეთ თანამედროვე სავაჭრო ცენტრები არ გვხვდება. დაანონსებული სამომავლო პროექტების საფუძველზე ნათელი ხდება, რომ თბილისი მომდევნო რამდენიმე წლის განმავლობაში კომერციული უძრავი ქონების მთავარ მიმწოდებლად დარჩება ქვეყანაში. საქართველოში კომერციული უძრავი ქონების მიწოდება 2016 წელს 166,432 მ2-ით, 2017 წელს კი 24,500 მ2-ით გაიზრდება. „ჰუალინგ მოლი“ (110,000 მ2), „გალერია თბილისი“ (24,500 მ2) და "გლდანი ცენტრალი“ (22,452 მ2) ყველაზე დიდი დაანონსებული პროექტებია თბილისში. 2016 წლის მეორე ნახევარში შპს „მეტრო ატლას ჯორჯია“ ყველაზე დიდ სავაჭრო ცენტრს გახსნის ბათუმში, ჯამური სავაჭრო ფართით 14,000 მ2.

სწრაფი ზრდის მიუხედავად, თბილისი ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპას მნიშვნელოვნად ჩამორჩება თანამედროვე სავაჭრო ცენტრების მიწოდებით ყოველ ათას სულ მოსახლეზე.

დაანონსებული სამომავლო პროექტები მიუთითებს, რომ თბილისის თანამედროვე სავაჭრო ცენტრების ჯამური ფართი თითქმის გაორმაგდება მომდევნო ოთხი წლის განმავლობაში. აღნიშნული ცვლილების შედეგად თბილისი აღმოსავლეთ ევროპის ქალაქებიდან გადაასწრებს სოფიას ყოველ ათას სულ მოსახლეზე თანამედროვე სავაჭრო ცენტრების ფართის განაწილებით. მიუხედავად ამისა, საქართველოს დედაქალაქი აღმოსავლეთ ევროპის სხვა ქალაქებთან შედარებით, მაინც დაბალ მაჩვენებელს შეინარჩუნებს. მიწოდების ზრდას თან უნდა სდევდეს ეკონომიკისა და სამომხმარებლო ხარჯების ზრდა, რათა ქალაქმა თავიდან აიცილოს იჯარის კლება და ვაკანტურობის კოეფიციენტის ზრდა.

თბილისის მაღალი დონის კომერციული ფართების ქირა (Prime Rent) ცენტრალური და აღმოსავლეთი ევროპის საშუალო მაჩვენებელზე დაბალია, თუმცა  შემოსავლიანობა იმავე ქალაქების საშუალო მაჩვენებლებს მნიშვნელოვნად აღემატება.

მაღალი დონის კომერციული ფართების ქირა თბილისის ქუჩებში არის 56 აშშ დოლარი/მ2, რაც ცენტრალური და აღმოსავლეთი ევროპის რამდენიმე ქალაქს აღემატება (ტალინი, რიგა, ბრატისლავა, სოფია და ვილნიუსი), მაგრამ 36%-ით ნაკლებია ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის საშუალო მაჩვენებელზე.

მაღალი დონის კომერციული ფართების იჯარის საშუალო ფასი თბილისის სავაჭრო ცენტრებში მხოლოდ ზაგრების საშუალო მაჩვენებელს აღემატება და შეადგენს 33 აშშ დოლარს/მ2-ზე. აღნიშნული მაჩვენებელი ცენტრალური და აღმოსავლეთი ევროპის ქალაქების საშუალო მაჩვენებლის დაახლოებით ნახევარს უტოლდება.

კომერციული ფართების დაახლოებითი შემოსავლიანობა თბილისის სავაჭრო ცენტრებისთვის შეადგენს 13%-ს, აქტიურ ქუჩებში არსებული კომერციული ფართებისთვის კი - 12%-ს. აღნიშნული მაჩვენებლები ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის საშუალო მაჩვენებლებს (8.6% და 9.1%) მნიშვნელოვნად აღემატება.

2015 წელს თბილისის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე დამქირავებლების მაღალი აქტივობა დაფიქსირდა.

2015 წელს საქართველოს კომერციული უძრავი ქონების მიწოდება მნიშვნელოვნად გაიზარდა, ძირითადად ახალგახსნილი „ ისთ ფოინთის” ხარჯზე, სადაც 150-ზე მეტმა მაღაზიამ დაიწყო ფუნქციონირება. უკვე არსებული ბრენდებიდან „ ისთ ფოინთში” ფილიალები გახსნეს „კარფურმა“ - 10,105 მ2, „ზარამ“ - 2,224 მ2, „ელიტ ელექტრონიქსმა“ 2,222 მ2. „თბილისი მოლში“ ახალი, 5-ეკრანიანი და 740-ადგილიანი კინოთეატრის გახსნის შემდეგ „კავეამ“„ისთ ფოინთში“დაამატა კიდევ ერთი, 10-ეკრანიანი და 1,580-ადგილიანი კინოთეატრი, რომელიც აიმაქსის ტექნოლოგიით არის აღჭურვილი.

2015 წელს ახლად გახსნილი ობიექტებიდან აღსანიშნავია სამშენებლო მასალებისა და საყოფაცხოვრებო ნივთების ჰიპერმარკეტი - „დომინო“ (11,114 მ2) და ბოულინგ კლუბი „ლებოვსკი“ (1,500 მ2, 12 პროფესიონალური ბილიკი). ტანსაცმლის ესპანურმა ბრენდმა „მანგომ“ 2015 წელს ფრენშაიზ პარტნიორები შეიცვალა და ორი მაღაზია გახსნა. „სნეპ ფიტნესმა“ თავისი პირველი ფილიალი გახსნა „აქსის შოპინგში“ და 2016 წელს გაფართოებას აპირებს. სწრაფი კვების საერთაშორისო ბრენდმა - „ჰარდ როკ კაფემ“ დააანონსა საქართველოს ბაზარზე შემოსვლა 2016 წლის დასაწყისიდან.

თბილისისგან განსხვავებით, კომერციული ფართის დაქირავებაზე მოთხოვნა ბათუმსა და ქუთაისში ძალიან დაბალ დონეზე რჩება, რის გამოც აღნიშნულ ქალაქებში ვაკანტურობის კოეფიციენტი უკიდურესად მაღალია. ქვეყნის ძირითადი დამქირავებლების სამომავლო გეგმების მიხედვით აღნიშნული ტენდენცია მომავალი ორი წლის განმავლობაში შეიცვლება.

იჯარის ფასების ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი თბილისის ძირითად სავაჭრო ქუჩებზე დაფიქსირდა.

თბილისის ძირითად სავაჭრო ქუჩებზე შეწონილი საშუალო იჯარა ერთ კვადრატულ მეტრზე 36 აშშ დოლარს შეადგენს, რაც თანამედროვე სავაჭრო ცენტრებსა და მეორეხარისხოვან ქუჩებზე იმავე მაჩვენებელს, შესაბამისად, 2.25-ჯერ და 1.7-ჯერ აღემატება. 2015 წელს თბილისში შეწონილი საშუალო ქირა 6.2%-ით დაეცა მეორეხარისხოვან ქუჩებზე 2014 წელთან შედარებით, ხოლო ძირითად სავაჭრო ქუჩებსა და თანამედროვე სავაჭრო ცენტრებში მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა.

სავაჭრო ცენტრების ვაკანტურობის საშუალო კოეფიციენტი (17%) აღემატება კომერციული ქუჩების იმავე მაჩვენებელს (7%-8%). აღსანიშნავია, რომ ბოლო დროს გახსნილ სავაჭრო ცენტრებში ვაკანტურობის კოეფიციენტი საკმაოდ დაბალია, რაც აქტიური მარკეტინგული კამპანიების დამსახურებაა, რომლებიც გახსნის დღემდე დაახლოებით წელიწადნახევრით ადრე იწყება. 2014 წლის მაჩვენებლებთან შედარებით ვხედავთ, რომ სურათი უმჯობესდება: ძირითად სავაჭრო ქუჩებში და სავაჭრო ცენტრებში ვაკანტურობის კოეფიციენტი 4-5%-ით არის შემცირებული.

ქუთაისისა და ბათუმის სავაჭრო ცენტრებში ვაკანტურობის კოეფიციენტი უკიდურესად მაღალია

2015 წელს ქუთაისსა და ბათუმში სავაჭრო ცენტრების მიწოდება შესაბამისად 1.7 და 2.3-ჯერ გაიზარდა 2014 წლის იმავე მაჩვენებლებთან შედარებით. აღნიშნულ ზრდას ფართის დამქირავებელთა მხრიდან მოთხოვნის ზრდა არ მოჰყოლია, რის გამოც კოეფიციენტი პიკურ მაჩვენებელს მიუახლოვდა (ქუთაისში 48%, ხოლო ბათუმში 51%). კომერციულ ქუჩებში არსებული ფართების ვაკანტურობის კოეფიციენტი, პირიქით, კვლავ დაბალი დარჩა: ქუთაისში 5%, ბათუმში კი - 9%.

საშუალო შეწონილმა იჯარამ 2015 წელს  წინა წელთან შედარებით უმნიშვნელო ცვლილება განიცადა. აღნიშნული მაჩვენებელი მერყეობდა ბათუმში 13-16 აშშ დოლარი/მ2-ს, ხოლო ქუთაისში 11-13 აშშ დოლარი/მ2-ს შორის.

დამატებითი ინფორმაციის მისაღება მიყევით ბმულს